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Eine Ferienwohnung in den Niederlanden – Teil 2

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Was muss man beachten, wenn man eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus in den Niederlanden kauft? Eine ganze Menge! Im zweiten Teil widmet Cees Doppenberg sich unter anderem den Themen Kaufvertrag, Kaufabwicklung, Finanzierung und Hypothek.

Der Kaufvertrag

Der Kaufvertrag ist eine schriftliche Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer. Hierin wird registriert, unter welchen Bedingungen, zu welchen Konditionen und an welchem Datum die Auflassung einer Immobilie stattfindet. Des Weiteren werden Details bezüglich einer eventuellen Bodenverschmutzung aufgenommen und die Möglichkeiten zur Auflösung des Vertrages, wenn zum Beispiel die Finanzierung der Kaufsumme nicht realisiert werden kann. Gerade diese Fakten können ausschlaggebend für Ihre Entscheidung sein. Deswegen ist es wichtig, sich fachkompetent beraten zu lassen.

Der Käufer hat eine Bedenkzeit (Widerrufsrecht) von drei Tagen. Ein Verkäufer kann keine Vorausbezahlung der Kaufsumme fordern. Aber es ist möglich, dass ein Verkäufer eine Kaution fordert, die im Voraus fällig ist, aber höchstens zehn Prozent der Kaufsumme beträgt. Die Kaution wird auf dem Treuhandkonto des Notars hinterlegt.

Aus Gründen der Rechtssicherheit sollten Sie dem Vertragsabschluss einen Musterkaufvertrag zu Grunde legen, den Sie bei der „Nederlandse Vereniging van Makelaars“ oder beim Notar erhalten. Im Kaufvertrag werden Rechte und Pflichten sowohl des Verkäufers als auch des Käufers deutlich beschrieben.

Kaufabwicklung
Seit dem 1. September 2003 kann jeder Kaufvertrag im Grundbuch eingetragen werden. Diese Eintragung schützt den Käufer gegen finanzielle Probleme des Verkäufers, wie zum Beispiel eine Insolvenz oder eine Pfändung des Hauses. So kann auch vermieden werden, dass der Verkäufer die Immobilie nochmals an einen anderen Käufer verkauft. Ihr Notar trägt den Kaufvertrag nach den drei Tagen Bedenkzeit im Grundbuch ein. Die Vormerkung gilt im Gegensatz zu Deutschland nur für sechs Monate.

Damit die Eigentumsübergabe der Immobilie ordnungsgemäß abgewickelt wird, muss in den Niederlanden ein Notar aufgesucht werden, den der Käufer anweisen darf. Vor der notariellen Eigentumsübertragung (Auflassung) erhalten der Käufer und der Verkäufer einen Vertragsentwurf, sowie eine Kostenaufstellung, die alle Gebühren und Kosten verzeichnet, die beim Besitzerwechsel fällig werden:

  • Kaufpreis
  • Grunderwerbsteuer = zwei oder sechs Prozent des Kaufpreises
  • Notargebühren für die Auflassung
  • Gebühren für die Hypothekenurkunde
  • eventuelle Notargebühren für den Kaufvertrag
  • eventuelle Abschlussprovision für ein Darlehen bei einer niederländischen Bank = ca. ein Prozent der Hypothekensumme
  • Gebühren des Grundbuchamtes
  • gegebenenfalls Maklergebühr
  • gegebenenfalls Mehrwertsteuer = 21 Prozent des Kaufpreises

Die Auflassung
Die Auflassung (de levering) ist der notarieller Vertrag, der zusammen mit der Eintragung im Grundbuch dafür sorgt, dass das Eigentum übertragen wird. Die Auflassung sollte dieselben Bedingungen enthalten, die im Kaufvertrag aufgenommen wurden. Im Grundbuch werden alle Auflassungen mit genauen Angaben über die gekaufte Ferienwohnung eingetragen. Die Eintragungen sind öffentlich. Jeder kann sich beim Grundbuchamt informieren, wer Eigentümer eines Hauses ist und welche Hypotheken auf ein Haus eingetragen wurden.

Beim Grundbuchamt wird auch eine Abschrift der Bestellungsurkunde hinterlegt. Wenn die Immobilie von einer niederländischen oder deutschen Bank finanziert wird, muss die Bestellungsurkunde im Grundbuch eingetragen werden.

Finanzierung
In den wenigsten Fällen kann eine Immobilie bar bezahlt werden. Eine Finanzierung ist meist unumgänglich und mit langfristigen finanziellen Verpflichtungen verbunden. Sie sollten sich deshalb bereits im Vorfeld informieren und beraten lassen, welche Finanzierungsmodelle für Sie in Frage kommen, wie hoch Ihre monatliche Belastungen für Zins und Tilgung ausfallen dürfen und wie lange die Laufzeit für ein Hypothekendarlehen sein soll.

Das Hypothekendarlehen
Wie gesagt, vielmals wird die Kaufsumme eines Hauses von einem Geldgeber finanziert, zum Beispiel einer Bank, einer Versicherungsgesellschaft, oder einer Rentenversicherungsanstalt. Als Sicherheit wird ein Grundpfandrecht eingeräumt.

Das heißt, dass die Bank zur Zwangsversteigerung schreiten und das Darlehen mit Priorität einkassieren kann, wenn ein Hauseigentümer seiner Rückzahlungspflicht nicht mehr nachkommt.

Wenn Sie Ihr persönliches Finanzierungskonzept in der Tasche haben, können Sie sich auf die Suche nach günstigen Angeboten auf beiden Seiten der Grenze begeben. Eine allgemein gültige Empfehlung, ob eine Finanzierung in Deutschland oder in den Niederlanden günstiger ist, gibt es nicht, da dies von vielen individuellen Faktoren abhängig ist. Es ist auf jeden Fall sinnvoll, sich mehrere Vergleichsangebote einzuholen, um die tatsächlich günstigste Finanzierungsmöglichkeit zu finden.

In den Niederlanden und Deutschland bieten Hypothekenberater ihre Dienste an, die unabhängig und auf Provisionsbasis arbeiten. Wer sich von einem Hypothekenberater Finanzierungsangebote unterbreiten lässt, sollte genaue Vorgaben machen, um Zinssätze, Laufzeiten, Tilgungsraten, Restschuld und andere Konditionen vergleichen zu können.

Für die Beratung und Vermittlung eines Darlehens durch einen Hypothekenberater fallen in der Regel keine Kosten für Sie an. Es gibt in Holland und Deutschland mehrere Sorten von Darlehen mit Hypothek, z.B.:

  • die Linearhypothek: Jährlich bezahlen Sie, zusammen mit Zinsen, eine gewisse Summe zurück (Tilgung). Das Darlehen nimmt jährlich ab, so dass Sie immer weniger Zinsen bezahlen.
  • die Annuitäten-Hypothek: Jährlich bezahlen Sie dieselbe Summe. Diese Summe ist einschließlich der Tilgung und der Bezahlung der Zinsen. Zu Anfang zahlen Sie mehr Zinsen als Tilgung. Am Ende bezahlen Sie mehr Tilgung als Zinsen.

Die Versicherung für den Todesfall
Der Geldgeber gewährt Ihnen häufig nur ein Darlehen, wenn Sie eine Lebensversicherung abgeschlossen haben. Durch den Todesfall verringert sich im Allgemeinen das Einkommen Ihres Partners. Somit schützen Sie Ihren Partner vor finanziellen Problemen.

Wir empfehlen Ihnen, sich gut beraten zu lassen bevor Sie ein Darlehen akzeptieren.

Außergewöhnliche Bedingungen
Eine Hypothek hat zur Folge, dass die Bank das Haus verkaufen kann, sollte der Schuldner nicht mehr im Stande sein, das Darlehen zurückzuzahlen. Die Ferienwohnung muss gegen Schäden versichert werden, sodass das Haus im Falle eines Schadens repariert werden kann. Normalerweise müssen Sie die Bank auch um Erlaubnis bitten, wenn Sie Ihr Ferienhaus vermieten möchten.

Die Grundschuld
Die Beurkundung der Auflassung und der Grundschuld geschieht durch den Notar. Ehegatten müssen Ihre Genehmigung für die Einräumung der Grundschuld geben.

Die Löschung
Wenn das Darlehen getilgt ist, wird die Eintragung der Hypothek im Grundbuch gelöscht. Wir können auch dafür sorgen.

Über den Autor - Cees Doppenberg LL.M.


Notarieller Jurist/ Berater

Kompetenzbereiche:

  • Familienrecht
  • Testamente
  • Nachlässe
  • Vorsorgevollmachten (Generalvollmacht und Patientenverfügung)
  • Erbscheine
  • Steuererklärungen für die Erbschaftssteuer
  • Schenkungen
  • Erstellung von Eheverträgen und Gütertrennungen
  • Lebensgemeinschaftsverträge

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