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Ankauf und Verkauf

Ankauf und Verkauf

Kann ich eine Immobilie in den Niederlanden erwerben?
Grundsätzlich ist es so, dass der Erwerb einer Immobilie durch EU-Bürger in Holland keinen besonderen Bestimmungen oder Einschränkungen unterliegt. Sie können also ohne Probleme ein Haus in den Niederlanden kaufen. Wichtig ist, dass die Finanzierung richtig geregelt ist. Bevor Sie sich auf die Suche nach einer geeigneten Immobilie machen, sollten Sie sich in über die niederländischen Gegebenheiten informieren. Denn Gesetze bezüglich des Eigentumserwerbes, das Verfahren bei der Eigentumsübergabe, steuerliche Förderungen und Finanzierungsformen unterscheiden sich in vielen Hinsichten von den deutschen Regelungen.

Ein kurzer Einblick in den Immobilienmarkt
Wenn Sie sich einen Überblick verschaffen möchten, welche Wohnungen in der jeweiligen Stadt oder Gemeinde zum Verkauf angeboten werden, sollten Sie zunächst in den Lokalzeitungen und im Internet nach interessanten Angeboten schauen. Eine gute Quelle sind auch verschiedene von Maklerverbänden herausgegebene Zeitungen. Wenn Sie beabsichtigen, selbst zu bauen, können Sie sich bei der Stadt oder Gemeinde nach Baugrundstücken oder Neubauprojekten erkundigen. Natürlich bieten auch in den Niederlanden Makler und Immobilienvermittler ihre Dienste an.

Probleme vermeiden
Der Entschluss, ein Haus zu kaufen, wird erst nach reiflichen Überlegungen gefasst. Wie alt soll das Haus sein? Wie viele Zimmer soll es haben? Möchten wir auf dem Land oder in der Stadt wohnen? Wie wird der Kaufbetrag finanziert? Was erwartet uns, und was können wir nicht erwarten? Wichtig ist, dass Sie sich, bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben, ihrer finanzielle Lage und ihrer Rechtsposition bewusst sind. Zwar habe Sie als Privatperson eine Bedenkzeit von 3 Tagen, danach ist der Vertrag aber verbindlich. Möchten Sie dann noch von diesem Vertrag zurücktreten, erwarten Sie große Probleme, weil eventuell Bußgelder oder Schadensersatzforderungen fällig werden. Sie verlieren also viel Geld ohne Eigentum zu erwerben. Für die Verkaufsverhandlungen ist es auch wichtig zu wissen, welche Informationen Ihnen der Verkäufer geben muss und welche Erkundigungen Sie einholen sollten. Das holländische Gesetzbuch beinhaltet viele Vorschriften. Darum sollten Sie zeitig einen niederländischen Notar einschalten, der Ihnen als Sachverständiger zur Seite steht.

Sonderfall Appartement
Wer in den Niederlanden ein Appartement kauft, muss Mitglied der „Vereniging van Eigenaren“ werden und sich an die Regeln der Nutzung und Instandhaltung der Gemeinschaftsräume und –flächen halten, die der Verband festgelegt hat. Diese sind für alle Eigentümer verbindlich. Erkundigen Sie sich deshalb im Vorfeld, welche Pflichten auf Sie zukommen.

Zuzugserlaubnis (Vestigingsvergunning)
Mit dem Kauf einer Immobilie erwirbt man nicht automatisch das Recht, dort auch tatsächlich wohnen zu dürfen. In den Niederlanden können Städte und Gemeinden nämlich den Zuzug von Bürgern aus anderen EU-Mitgliedsstaaten durch individuelle Regelungen begrenzen. In manchen Gemeinden ist dann eine Zuzugsgenehmigung erforderlich. Die Genehmigung wird in der Regel jedoch erteilt, wenn der Antragsteller in der betreffenden Gemeinde einen Arbeitsplatz hat, dort in absehbarer Zeit eine Arbeit aufnehmen wird oder Familienmitglieder dort bereits ihren Wohnsitz haben. Erkundigen Sie sich diesbezüglich beim zuständigen Einwohnermeldeamt, Abteilung „Bureau Bevolking en Burgerzaken“, oder beim zuständigen Bauamt, Abteilung „Huisvesting“ über mögliche Zuzugsbeschränkungen, Umweltaspekte und Flächennutzungspläne.

Wer auf der Suche ist nach einem geeigneten Grundstück für sein Traumhaus, sollte nicht nur Lage, Architektur, Kosten und Größe im Auge haben, sondern auch bei der zuständigen Behörde über mögliche Schadstoffbelastungen des Baulandes, auf dem die Immobilie gebaut werden soll oder steht, erkundigen. Es ist ebenfalls ratsam, vor dem Erwerb einer Immobilie den Flächennutzungsplan der jeweiligen Stadt oder Gemeinde zu begutachten. Denn je nachdem, was für die nähere Umgebung der Immobilie an Baumaßnahmen geplant ist, kann der Wert der Immobilie erheblich steigen oder fallen.

Makler
In den Niederlanden haben Makler eine besondere Ausbildung und gehören meistens einem Verband an, der die verbindlichen Allgemeinen Geschäftsbedingungen und Verhaltensmaßstäbe festlegt:

  • Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM)
  • Landelijke Vereniging van Makelaars (LVM)
  • Vereniging Bemiddeling Onroerend Goed (VBO)

Neben der Vermittlung von Immobilien fertigen Makler in den Niederlanden auch Gutachten von Immobilien an, um den Wert eines Hauses oder einer Eigentumswohnung zu ermitteln oder zu überprüfen. Wenn Sie in den Niederlanden einen Makler beauftragen, sollten Sie aus Gründen der Rechtssicherheit darauf achten, dass er einer der genannten Verbände angehört. Wenn es mit dem Makler zu Streitigkeiten kommt, kann der Verband eingeschaltet werden.

Maklercourtage
In den Niederlanden wird die Courtage immer von demjenigen bezahlt, der den Makler beauftragt hat. Der Makler kann nicht sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer eine Provision verlangen. Ist der Makler mit der Suche nach einem geeigneten Objekt beauftragt worden, muss der Käufer sein Honorar zahlen. Wurde der Makler dahingegen vom Verkäufer beauftragt, um einen Kaufinteressenten für seine Wohnung zu finden, werden die fälligen Maklerkosten vom Verkäufer getragen. Die Höhe der Vermittlungsgebühren ist nicht festgelegt, sondern können bei verschiedenen Maklern unterschiedlich ausfallen. In der Regel sind 1% bis 2% der Gesamtsumme fällig. Es ist ratsam, die Höhe der Courtage im Vorfeld mit dem Makler vertraglich zu vereinbaren.

Kaufoption
Wenn Sie ihr Traumhaus gefunden haben, aber noch nicht alle erforderlichen Unterlagen vorliegen oder wichtige Informationen fehlen, haben Sie in den Niederlanden die Möglichkeit, mit dem Verkäufer einen Optionsvertrag abzuschließen. Damit sichern Sie für einen vereinbarten Zeitraum das Anwartschaftsrecht auf die Immobilie. Für diesen Zeitraum reserviert Ihnen der Verkäufer das Haus oder die Eigentumswohnung. Sollte sich in dieser Zeit herausstellen, dass Sie nicht kaufen können, besteht die Möglichkeit, von dieser Kaufoption zurückzutreten. In der Regel ist der Rücktritt kostenlos. Nur in Ausnahmefällen wird eine Abstandssumme im Vertragstext festgelegt. Das ist meist dann der Fall, wenn die Immobilie über einen längeren Zeitraum für Sie reserviert wurde.

Ein Kaufvertrag sollte schriftlich abgeschlossen werden
Wenn Sie als Privatperson ein Haus, ein Appartement oder eine Ferienwohnung kaufen möchten, sollte der Kaufvertrag schriftlich abgefasst werden. Ein Kaufvertrag wird üblicherweise von einem Makler oder einem Notar aufgesetzt. Mündliche Verträge sind unverbindlich. In diesem Vertrag finden Sie die Daten des Verkäufers, des Käufers, des Hauses, den Kaufbetrag und die Möglichkeiten zur Auflösung des Vertrages. Nachdem der schriftliche Vertrag dem Käufer überhändigt wurde, fangen die drei Tage Bedenkzeit (das Widerrufsrecht) an. Innerhalb dieser drei Tage kann ein Käufer, ohne dass es weitere Konsequenzen nach sich zieht, mitteilen, dass er vom Kauf zurücktritt. Wir empfehlen auch dieses schriftlich festzulegen. Beachten Sie eventuelle Bußgelder oder Schadensersatzforderungen im Kaufvertrag. In Deutschland ist das im Allgemeinen nicht üblich.

Wir empfehlen, ihren Notar rechtzeitig hinzuzuziehen. Er hilft Ihnen und sorgt dafür, dass der Kaufvertrag im Grundbuch eingetragen wird, so dass Sie eine Vormerkung bekommen können. Diese Vormerkung schützt den Käufer. Letztendlich wird der Notar auch für die Auflassung sorgen. Als Käufer haben Sie das Recht, den Notar zu wählen. In den meisten Fällen werden die Kosten des Notars durch den Käufer bezahlt („kosten koper“).

Informationspflicht und Überprüfungssorgfalt
Der Verkäufer muss den Käufer über besondere Lasten oder Einschränkungen – wie z.B. Erblasten, Mietverträge, Pfändungen oder behördliche Anordnungen – die der Immobilie obliegen, informieren. Diese Einschränkungen müssen vom Käufer ausdrücklich akzeptiert werden. Vor dem Kauf ist der der Verkäufer ebenfalls verpflichtet, den Käufer auf verborgenen Mängel oder Bautücken aufmerksam zu machen. Auf der anderen Seite ist der Käufer verpflichtet, die Immobilie gründlich in Augenschein zu nehmen, bevor er das Objekt kauft. Um mögliche Streitigkeiten zu vermeiden und sicherzustellen, dass es keine versteckten Mängel gibt, empfiehlt es sich, vor dem Kauf ein bautechnische Gutachten von einem unabhängigen Sachverständigen erstellen zu lassen.

Der Kaufvertrag
Ein Kaufvertrag kann im Grundbuch eingetragen werden. Dieser Eintrag schützt den Käufer vor Problemen des Verkäufers, wenn dieser z.B. Konkurs anmelden musste oder ein Pfandrecht auf dem Haus lastet, oder davor, dass der Verkäufer dieselbe Wohnung nochmals einem anderen Käufer anbietet. Wenn die Widerrufsfrist abgelaufen ist, sorgt ihr Notar für den Eintrag im Grundbuch.

Notar
Um die Eigentumsübergabe ordnungsgemäß abzuwickeln, muss ein niederländischer Notar beauftragt werden; dieser wird vom Käufer angewiesen. Der Notar überprüft, ob alle Voraussetzungen für den Verkauf erfüllt sind, z.B. ob der Verkäufer die Immobilie verkaufen darf, ob besondere Lasten auf dem Eigentum liegen und ob die Finanzierung gesichert ist. Er wacht auch darüber, dass die fälligen Gebühren bezahlt werden. Vor der notariellen Eigentumsübertragung erhalten Käufer und Verkäufer einen Vertragsentwurf, sowie eine Kostenaufstellung die alle Gebühren und Kosten wiedergibt, die beim Besitzerwechsel fällig werden.

Kosten zzgl. zum Kaufpreis

  • Grunderwerbsteuer für eine private Immobilie = 2% des Kaufpreises;
  • Notargebühren für die Beurkundung;
  • Gebühren für den Hypothekenbrief;
  • gegebenenfalls Notargebühren für den Kaufvertrag;
  • gegebenenfalls eine Abschlussprovision für ein Darlehen bei einer niederländischen Bank = ca. 1% der Hypothekensumme;
  • Gebühren des Katasteramtes;
  • Gegebenenfalls Maklergebühren.

Die Auflassung
Die Auflassung ist ein notarieller Vertrag der zusammen mit dem Eintrag im Grundbuch dafür sorgt, dass das Eigentum auf den Käufer übertragen wird. Der Auflassungsvertrag muss dieselben Bedingungen beinhalten, die im Kaufvertrag aufgenommen wurden. Im Grundbuch werden alle Auflassungen mit genauer Angabe des gekauften Hauses eingetragen. Die Einträge sind öffentlich. Jeder kann sich beim Katasteramt informieren, wer der Eigentümer eines Hauses ist und wieviel Hypothek auf einem Haus lastet. Beim Katasteramt wird auch eine Abschrift der Urkunde der Hypothek bewahrt. Wenn die Immobilie von einer niederländischen Bank finanziert wird, muss diese Urkunde eingereicht werden. Das ist in der Regel auch bei den meisten deutschen Kreditinstituten üblich.

Ein ganzes Grundstück oder ein Teil davon
Im Vertrag kann es sich um ein ganzes Grundstück oder einen Teil dieses Grundstückes handeln. Ein ganzes Grundstück wurde bereits vom Katasteramt vermessen. Wenn nur ein Teil dieses Grundstückes verkauft wird, muss es vom Katasteramt neu vermessen werden. Verkäufer und Käufer müssen festlegen, um welchen Teil des Grundstückes es sich im Vertrag handelt. Das Katasteramt berechnet dafür Kosten. Die Zahlung der Kosten erfolgt über den Notar. Das gilt sowohl für die Kosten der Messung als auch für die Kosten der Eintragung der Auflassung. Ihr Notar kann Ihnen genau sagen, welche Kosten auf Sie zukommen.


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  • Jeroen Schoot LL.M.
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  • Martijn Garretsen B.Ec.
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